2021年2月27日，北京東四環(huán)百子灣，廣華新城居住區(qū)

樓市到底怎么變？實在不好下判斷。這里集中了中國家庭最重要的財富，關(guān)系著很多人的一生，因此，給出答案是一件要負(fù)責(zé)任的事情。

不過，我們可以先弄清兩個關(guān)于資產(chǎn)價格的規(guī)律。一個是動量效應(yīng)，一個是避險效應(yīng)。

動量效應(yīng)也可以叫作“慣性效應(yīng)”，它指一支股票的收益率變動有強(qiáng)大的動量，會較長時間延續(xù)著原來的運動方向前進(jìn)，即強(qiáng)勢股票未來也更容易強(qiáng)勢，收益率高的股票未來更容易收益率高。很多人搞所謂“趨勢投資”，就有點這個意思。

避險效應(yīng)則是指在市場好的時候，人們會翻炒垃圾債券（一些沒有產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)業(yè)新城”，就類似于樓市的垃圾債券），垃圾債券的價格會快速上升。但遇到市場變化，人們會第一個拋售垃圾債券，轉(zhuǎn)而持有優(yōu)質(zhì)債券，比如國債。因此，曾經(jīng)最火爆的垃圾債券跌得最狠。

當(dāng)然，以上這些規(guī)律用在樓市并不一定適用，更不意味著樓市的“核心資產(chǎn)”永遠(yuǎn)漲。這個世界，從來沒有過什么永遠(yuǎn)漲的“核心資產(chǎn)”。未來，也不會有。

然而，弄清城市的分化，資產(chǎn)的分層，對于理解正在發(fā)生的變化，無疑還是有價值的。

追趕一線的強(qiáng)省會

討論樓市，人們往往先想到北上廣深四大一線，其實這是一種偏差。從人口意義上講，一線城市只能代表中國樓市的一小部分，更多的中國城市人口都居住在省會、計劃單列市、地級市，還有縣城。

省會是一個特殊的存在，居住在省會的中國城鎮(zhèn)人口顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于四大一線城市。?

一線城市只有四座，按照2020年的數(shù)據(jù)，如果我們把四大一線城市常住人口加總，那么中國大約8千萬人居住在一線城市。但省會居住的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于這個數(shù)字，僅僅是其中的“強(qiáng)省會”，就有大約1億人居住。

目前，國內(nèi)常住人口超過1000萬的特大城市就達(dá)到了18座，其中，有9座是省會，分別是廣州、成都、西安、鄭州、杭州、武漢、哈爾濱、石家莊、長沙。即使把廣州作為一線城市排除在外，剩下的8座省會城市其常住人口也幾乎和四大一線城市相當(dāng)?？梢哉f，這里是一線城市之外的另一個中國樓市。

省會城市的崛起速度，超乎想象，“超級網(wǎng)紅”成都是一個典型。很多時候，有些趨勢的發(fā)生總是靜悄悄的。

先看一組數(shù)據(jù)：2020年，四川省的GDP是4.9萬億元，成都是1.77萬億，占比36%；而在2010年，四川省的GDP是1.7萬億，成都為5.89千億，占比34.65%；時間再回溯到2000年，四川省的GDP是0.4萬億元，成都是1.16千億元，占比29%。也就是說，21年的時間通道之中，成都的GDP在全省的占比提升了大約7個百分點。

GDP只是一個經(jīng)濟(jì)的總量概念，在經(jīng)濟(jì)總盤中，特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還能進(jìn)一步提升城市對資源的吸引力。第三產(chǎn)業(yè)中的信息服務(wù)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)既能產(chǎn)生高薪，也具有很強(qiáng)大的擴(kuò)張彈性，它創(chuàng)造就業(yè)崗位的能力很強(qiáng)，這就等于提供了巨大的樓市購買力。

換句話說，一座城市的信息服務(wù)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)的強(qiáng)大程度，很大程度決定著它樓市的“層次”。

先說信息服務(wù)業(yè)，不用說數(shù)據(jù)，只說現(xiàn)象即可?！皣窦売螒颉蓖跽邩s耀主要在成都開發(fā)，就是成都信息服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的一個縮影。而且，這是一個產(chǎn)業(yè)鏈，成都的游戲、動漫產(chǎn)業(yè)存在著不容小視的產(chǎn)業(yè)集群，王者榮耀的誕生只是一座城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚之后，自然會產(chǎn)生爆款產(chǎn)品的結(jié)果。

再看金融。成都的存款總額在全國各大城市中，長期穩(wěn)居第六，位于杭州之后。盡管成都和重慶不時有名次上的互換，但成都在多數(shù)時間更加占優(yōu)。2020年，成都存款總額為43654億元，而重慶為42854億元、南京40056億元。成都打敗了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)闹陛犑?，也打敗了?jīng)濟(jì)水平更高的東部發(fā)達(dá)省份的省會。

存款并不一定代表金融產(chǎn)業(yè)的真實發(fā)展水平，但它顯然代表了對金融資源集聚能力，這種集聚與資產(chǎn)價格之間，無疑有著一種正相關(guān)關(guān)系。

一直以來，很多人會有疑問，為什么感覺成都的房價會比重慶要高？特別是不少對成渝兩地都熟悉，或者在調(diào)控和限購之前，在兩地都有置業(yè)經(jīng)歷的人，更是有這樣的感覺。

這個問題，其實根本就不是問題，它是中國目前的地方治理架構(gòu)決定的。

治理因素與樓市

中國2001年加入WTO，經(jīng)濟(jì)迅速起飛，同時也不斷倒逼我國的要素市場改革。但不容否認(rèn)，國內(nèi)的要素流動一定程度依然存在跨省流動和分省分割并存的狀態(tài)，二十年來，這種并存狀態(tài)正是一線和非一線城市分化的內(nèi)在推動力。

首先，市場化的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，以及最具企圖心的優(yōu)質(zhì)人才的跨省流動不斷強(qiáng)化，它們助推著一線城市大企業(yè)集群和高收入群體的崛起，這正是一線城市的經(jīng)濟(jì)和社會底盤。

另一方面，相當(dāng)多資源依然存在省級行政區(qū)之間的分割。這意味著省會的一家獨大，但反過來也意味著，省會或者一個省級行政區(qū)的核心城市、直轄市核心城區(qū)對資源的集聚只能局限在本省、本直轄市范圍之內(nèi)。它們對省外、直轄市之外資源的吸附力并不強(qiáng)。

這正是一線城市和非一線城市的根本區(qū)別。一線城市可以用自己強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)（大企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)）和全國性要素市場（比如交易所）在全國范圍內(nèi)吸附資源，它們的輻射力早已超越省域。但非一線城市不行，最多只能省內(nèi)稱霸。

然而，省內(nèi)稱霸已經(jīng)很了不起。

1997年，重慶升級為直轄市，政治地位的升級意味著金融資源和政策傾斜，重慶無疑有了更大的發(fā)展空間。但另一面是，和四川省的分離意味著重慶對四川東南部的吸附力必然會出現(xiàn)衰減。在1980年代初，重慶即是享有省級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限的計劃單列市，對四川東南部的吸附能力很強(qiáng)。

對成都來說，它已經(jīng)完全沒有競爭對手，將在省內(nèi)一家獨大，獨享對全省的資源的吸附優(yōu)勢。四川省的人口為8.37千萬，而重慶為3.2千萬，論人口不是一個量級的。換句話說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距并不大的兩個省級行政區(qū)，8千萬人中的富裕人群和3千萬人中的富裕人群，所能支撐的樓市，在廣度和深度上顯然都是不同的。

在中國的城市中，省會一直都是最被低估的存在群體。除了西部的成都，長三角的合肥、南京等省會的黑馬突進(jìn)，同樣說明了省會的獨特優(yōu)勢。它們總能從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)治理架構(gòu)中，找到專屬于自己的某些發(fā)展動力。

2000年，合肥GDP為325億，全國排名80多位，和中西部的一些地級市差別不大。2020年，合肥GDP已經(jīng)達(dá)到 10046億，增長超過30倍。這種增長速度堪稱“神話”，背后原因很大程度在于安徽的強(qiáng)省會策略。

從近代開始，安徽的發(fā)達(dá)城市都位于南部的長江沿線，安慶、蕪湖和馬鞍山等集中了安徽的工業(yè)和城市人口，省內(nèi)發(fā)展并不平衡，因此需要合肥這樣一座在地理位置上位于中部的城市來承擔(dān)對全省的帶動。當(dāng)然，帶動和輻射的另一面，也是吸附。

合肥自己在產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的選擇上，也不斷跟對了趨勢，踩對了風(fēng)口。但不容否認(rèn)，如果合肥只是普通的地級市，不是省會，被稱為中國城市中“最牛投行”的故事也很難發(fā)生。

作為鄰省的省會，南京的20年的發(fā)展速度不如合肥，但這是因為南京基數(shù)高。即使基數(shù)高，南京20年時間，也差不多增長了14倍。實際上，南京越來越具有強(qiáng)省會的格局。最近10年，南京的GDP增速都是高于全省經(jīng)濟(jì)“老大”蘇州的。2020年，蘇州GDP增速3.4%，南京為4.6%，超過1.2個百分點。作為增速，這是不小的差距。

但蘇州作為“最強(qiáng)地級市”的地位，依然短期內(nèi)不會改變，它只是在進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整。而且，蘇州的存在，有種非常特殊的意義，它告訴我們，在絕大多時候，市場對城市的選擇比城市的行政級別更重要。

在觀察中國城市經(jīng)濟(jì)以及與之相關(guān)的樓市問題的時候，這個視角會帶來很多信息。

“中堅”和“其他”

在目前全國共有的18座千萬人口城市中，有三座特別特殊的城市，它們都是地級市，其中，蘇州和東莞非常有代表性。另一座是臨沂，臨沂和前面兩座有所不同，暫時不討論。

蘇州和東莞共同的特點在于都是城市群中的“次級龍頭”，它們接受龍頭城市的輻射，蘇州直接受到上海的輻射，而東莞主要接受深圳的溢出，也有一部分廣州的輻射。它們都是制造業(yè)城市，服務(wù)業(yè)并不強(qiáng)，并不會產(chǎn)生大規(guī)模的白領(lǐng)、金領(lǐng)群體，但它們的樓市近年也呈現(xiàn)出強(qiáng)勢的特點。

原因主要有兩個方面。首先，雖然以制造業(yè)為主打，但由于制造業(yè)的規(guī)模足夠大，產(chǎn)業(yè)鏈足夠完整，大量的企業(yè)主成為了最初的富裕人群，他們可能傾向于在臨近的一線城市置業(yè)，但也有本地購房的需求。

另外，由于上海、深圳近年的房價上漲或限購，對蘇州和東莞產(chǎn)生了強(qiáng)大的溢出。比如，東莞的松山湖片區(qū)是華為終端部門的重要基地，大量的華為員工在這里購房。其實，這里的購房者并非都是華為員工，相當(dāng)一部分也是深圳其他企業(yè)工作的年輕人。他們看到了華為帶來的產(chǎn)業(yè)集聚，以及相對高薪的華為員工集中置業(yè)帶來的資產(chǎn)增值可能，于是在這里下手。

蘇州和東莞，在經(jīng)濟(jì)實力上，尤其是制造業(yè)上看，無疑是兩個最強(qiáng)的地級市，其中蘇州在體量上更為領(lǐng)先。2020年，蘇州的GDP為2.02萬億元，是總量排名最高的地級市。那么，最低的地級市是誰？中國的地級市超過300個，但顯然，很難想象有人會發(fā)布一個突出總量最低地級市的“官方排名”。

我們可以看看網(wǎng)紅鶴崗，它是和蘇州是“同級”的城市。2020年，鶴崗的GDP是336.39億元，也就是說，同樣都是地級市，蘇州的總量幾乎是鶴崗的60倍。

其實，鶴崗并不是總量最少的地級市，幅員遼闊的中國，和蘇州這樣的“最強(qiáng)地級市”相比，差距在50倍到100倍這個區(qū)間，也并不讓人意外。此外，中西部的地級市甚至省會的房價，比不上東部的縣級市也并不算新聞。這是自然條件和地區(qū)差異的結(jié)果，也是市場機(jī)制的作用之下，要素自由流動的效應(yīng)被不斷放大的必然。

還有一個城市群體是計劃單列市，排除作為一線城市的深圳，從北到南，有大連、青島、寧波和廈門，它們在該區(qū)域內(nèi)部都發(fā)揮有明顯的龍頭作用或者是龍頭之一。這些城市的樓市在區(qū)域內(nèi)，也是較為強(qiáng)勢的存在。

計劃單列市有著“計劃”二字，其實剛好相反，它們一直都受益于市場的選擇。正是因為它們一直都有較好的市場基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)積累，才被國家納入計劃單列，從而期望它們擺脫地方經(jīng)濟(jì)管理體制的制約，放開手腳發(fā)展，帶動更多的人共同富裕。

強(qiáng)省會、最頭部地級市和計劃單列市，三個群體構(gòu)成了中國一線之外的另一種核心樓市。某種意義上講，它們比一線城市更能代表著中國樓市。

首先，它們在人口數(shù)量上超過一線城市群體，更具有廣泛的代表性和普適性；其次，在公共服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量，以及普通人居住的體驗上，它們與一線城市之間也并不存在“代差”，這些城市依然是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市治理變革的主要承載者。因此，它們被稱為中國樓市的“中堅階層”。

在“中堅階層”之下，則是“其他樓市”，包括了絕大多數(shù)地級市的樓市，乃至一些興起房地產(chǎn)熱的縣城。不過，即使是這樣的樓市，它們依然可能擁有榨干“六個錢包”的能力。其實，這樣一些樓市，討論必要性已經(jīng)不高。

無論一線龍頭，還是“中堅階層”，也不可能永遠(yuǎn)漲。尤其是一些地方搞新區(qū)、攤大餅的賣地模式，讓城區(qū)擴(kuò)張早已超越了自身產(chǎn)業(yè)的外溢極限。那么，處在邊緣地帶的“新區(qū)”，必然最先感受到變化，即使是較為強(qiáng)勢的城市，也難逃這個規(guī)律。

房價本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象。換句話說，是紙面的財富、電子記賬的數(shù)字，要讓它發(fā)生變化，并沒有那么難。